Für seine klassische Aufgabe, den Bedarf an Vorräten, Haustechnik und Abstellraum zu beherbergen, wird ein Keller heute oftmals als teurer Luxus angesehen und entsprechend in Frage gestellt. Aber kann man ihn tatsächlich problemlos weglassen? Die 11ant Kellerregel beantwortet diese Frage mit zwei einfachen Faustformeln. Auch Laien finden damit schnell heraus, ob die Sparmassnahme in ihrem konkreten Fall ein grosser oder kleiner Erfolg (oder sogar eine Dummheit) wäre.
Ein Werkzeug für fast alle Fälle
Auf die Mehrheit der (auch Hang-) Grundstücke lässt sich die Regel mit verblüffender Treffsicherheit anwenden. Beide Faustformeln wende ich seit vier Jahrzehnten erfolgreich an. Ihre Gültigkeit hat also in sehr verschieden lebhaften Phasen der Bau(preis)konjunktur Bestand. Lediglich bei extrem felsigen oder sumpfigen Baugründen stoßen sie an ihre Grenzen. Für Ungeduldige beginne ich mit den Formeln an sich, und komme dann im weiteren Verlauf zu der Erläuterung ihrer Hintergründe.
Die erste 11ant Kellerregel
bezieht sich auf die grundsätzliche Frage “Keller ja oder nein” und macht erkennbar, ob ein gebauter oder durch andere Massnahmen ersetzter Keller der günstigere Weg sein wird. Ihre wesentliche Bezugsgrösse ist das Höhenspiel des Geländes im Bereich der Hausgrundfläche. Verschieben wir die Lage des Hauses, müssen wir die Abschätzung wegen der veränderten Menge der Höhenpunkte also erneut durchführen.
Als griffiger Merksatz formuliert, lautet die erste 11ant Kellerregel:
“Je (angebrochene) zwanzig Zentimeter Höhenspiel im Baufenster wird ein Kellerverzicht zehn Prozent eines Kellerbaues kosten”. Überlegen Sie daher wohl, ob Sie auch gegen das Votum des Grundstückes handeln wollen! Wenn das Grundstück sagt, sie bräuchten einen, dann wird er auch kosten – egal ob gebaut oder ersetzt. Wenn das Höhenspiel im vorstehend erläuterten Baufenster zwei Meter beträgt, gilt dies zu 100%, und unterhalb dieser Schwelle proportional anteilig. Bei einem Höhenspiel von einem Meter achtunddreissig im relevanten Bereich hätten Sie also beispielsweise zu erwarten, dass die Ersatzmassnahmen siebzig Prozent eines Kellers kosten werden.
Fortsetzungen folgen
Im zweiten Teil geht es in gleicher Weise um die “zweite 11ant Kellerregel”, die sich mit dem Aspekt eines Teilkellers beschäftigt; und im dritten Teil erläutere ich Ihnen die Hintergründe, die von den beiden Faustformeln abgebildet werden. Die weiteren Folgen erscheinen im Abstand von jeweils einer Woche, sodass Sie in drei Wochen mit der Antwort für Ihren konkreten Fall beschert werden (aktualisiert vom 25. Oktober sogar mit einer Zweitmeinung).
Hallo 11ant ,
Deine Keller-Formel gefällt mir hier ziemlich gut. Habe bisher noch von keinem Akteur im Markt eine griffigere Beschreibung der Keller Problematik gesehen. Danke fürs teilen.
Danke, Jan Christlieb, für dieses schöne Kompliment unter dem Osterstrauch 🙂
Möchten Sie wissen, welchen Blick Kittybob in ihrem Podcast auf dieses Thema wirft? – dann hören sie sich dort die Episode „05 – Der Keller – unten ohne oder mit“ https://kittybob.podigee.io/5-keller (Hörzeit: 11 Minuten) an!
Der Punkt ist, dass bei diesen praktischen Abwägungen das Grundstück vieles vorgibt. Es gibt dafür die eine oder andere Kellerregel. Heruntergebrochen gibt immer das Grundstück, also konkret Boden und Neigung, die Zweckmäßigkeit eines Kellers vor.
Danke, Roteweste, für diese Zusammenfassung und auch die Verlinkung dieses Beitrages in roteweste.de/2024/10/13/keller – den zu lesen ich sehr empfehlen kann.
Wir bauen auf einem flachen Grundstück mit Altlast. Das aktuelle EFH ist auf 50 Quadratmeter unterkellert, muss komplett entfernt werden. Der Keller ist aber nur circa 1,5 Meter unterirdisch. Der Zugang in den Garten ist also nicht ebenerdig. Wir Wollen ein Doppelhaus mit 150 Quadratmeter Bodenplatte bauen. Die Kellerregeln lassen sich nicht so richtig gut anwenden, oder? Keine Hanglage vorhanden. Aber auch hier müsste Boden aufgefüllt werden und so weiter.
Verehrter Leser „Sylter“,
haben Sie herzlichen Dank für diesen interessanten Aspekt. Eventuell verfasse ich darüber auch hier später noch einen gesonderten Beitrag.
Gerne kann ich Sie zu diesem Fall auch persönlich beraten. Ebenso können Sie Ihre Problemstellung auch in einem der Foren schildern und mich dort in Ihren Beitrag einladen, indem Sie mich mit meinem Mitgliedsnamen (@11ant) „ansprechen“.
Wenn ich Sie recht verstanden habe, möchten Sie ein Doppelhaus mit einer Grundfläche von 150 qm Bodenfläche (gesamt beider Hälften) in der Baugrube eines noch abzureißenden Bestandsgebäudekellers errichten. Dieser ist 50 qm groß und sein Boden liegt ca. 1,5 m unter der Oberkante des flachen Geländes. Leider schreiben Sie nicht, ob und zu welchem Anteil dieser Keller innerhab der künftigen Doppelhausgrundfläche liegt. Das macht natürlich einen Unterschied für die überschlägige Vorausberechnung und auch für die empfehlenswerteste Vorgehensweise.
Ich gehe hier also einmal von der Fallkonstellation aus, daß die Altkellergrundfläche vollständig innerhalb der Neubaugrundfläche liegt, von dieser jedoch zu allen Seiten überragt wird. Dann macht es hier einmal keinen Sinn, den Altkeller (evtl. auf einen Kriechkeller reduziert) zu erhalten, wobei man die Hauseinführungen erhalten könnte. Sondern der Keller wäre mit abzureißen und hinterließe eine Grube, die allein schon aus Gründen homogener Bodenverhältnisse unter der neuen Bodenplatte aufzufüllen wäre.
Nach Beräumung des Altkellers einschließlich seiner Bodenplatte hätten wir es im Sinne der 11ant Kellerregel also mit etwa 1,8 m Höhenspiel des Geländes zu tun, was etwa 90 % und somit noch verbleibenden 10% der Kellerkosten als Mehraufwand gegenüber einem „eingesparten“ Keller entspräche. Allerdings beträfe dies ja nur 50/150 – gekürzt also 1/3 – der Hausgrundfläche, für die „restlichen“ 2/3 wäre das Höhenspiel des Geländes gleich Null und hier kostete der Keller seinen „vollen“ Preis, ohne vermiedene Alternativaufwände gegenrechnen zu können.
Prinzipiell ergäbe sich daraus soweit die Empfehlung, einen Teilkeller etwa in der Breite des Bestandskellers herzustellen, die Grube des Altkellers also bis zu Vorder- und Hinterkante des neuen Gebäudes zu vertiefen und das neue Gebäude „daneben nicht unterkellert“ zu errichten.
Es lohnt sich also in jedem Fall, dies konkret anhand Ihres Projektes zu beratschlagen. Kommen Sie also gerne für eine individuelle Beratung auf mich zu, und fühlen Sie sich auch dazu eingeladen, Ihre Fragestellung per Forenbeitrag zu erläutern.
Sie finden das „blaue“ Forum unter der Adressse https://www.expertenforum-bau.de/ bzw. das „grüne“ Forum unter der Adresse https://www.bauexpertenforum.de/ sowie das „orange“ Forum unter der Adresse https://www.hausbau-forum.de/ (und mich dort jeweils als „11ant“).
Den Weg zu meinem individuellen Rat finden Sie hier beschrieben.
Es grüßt Sie Ihr freundlicher Bauberater „11ant“ Thies Hoffmann
mailto: kontakt@bauen-jetzt.de / Tel. 02631 33130